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房屋买卖过户鉴管手记

时间:2006-04-06 19:45:50 来源:房地产律师网 作者:郑波 阅读10657次
 

关于二手房买卖过户监管是房地产买卖特色服务之一。进所后不久我就开始结触办理这事,事情是这样的,小马通过一家中介公司看中某新交付小区的一套房子,由于房子刚交付,三证尚未做出。颇具法律意识的小马为了确保交易的顺利进行,决定委托律师来完成这个交易。通过房地产律师网,小马找到了浙江正甬律师事务所建筑房地产部主任阮文良律师处。和小马签订委托合同后在阮律师的指导下,让我去完成工作,这是我首次在律师的指导下办理非诉案件。委托律师办理二手房交易,从签订合同开始到过户交房都由律师操作是香港通行的做法,这对保护交易安全非常有效。现我把第一次所做的过程中感受写出来供大家参考,希望所有的购房者能接受这种模式。二手房过户说起来简单,房产中介公司就在做这个,但香港通行选择委托律师去操作当然有他的道理,中介公司有他本身的缺陷,律师有其特有的作用。宁波及全国各地有众多不良中介卷款逃跑的案例,单宁波这几年据不完全统计被卷房款就近乎一个亿,使交易双方都蒙受巨大损失,所以现在越来越多的人选择律师来完成交易。我们作为专业的建筑房地产律师,此项服务是特色服务之一,为更多的人提供专业服务是我们的目的。

在律师眼里房屋的权属确定是必须的,因为只有房屋所有权人才能处分房屋包括出卖。于是我要做的第一步就是去房子所在的房地产管理处查询该房屋所有人,查得此房属于张某独有,且未被查封,只是抵押在了中国农业银行,也就是说只有张某有权出卖此房屋。这点是律师的作用之一,中介公司很少做也很难做到,一方面这样做会花费一定的精力等,另一方面法律也没有赋予中介公司查询的权力。尽管法律规定中介公司负有审核出卖人房屋权属的义务,但在实际操作中只是流于形式,因中介公司未尽审查义务而使双方房屋买卖合同归于无效的事屡见不鲜。但律师享有此项权力,有了律师的调查取证就可以避免这种问题。

房子的权属确定后,就可以订立房屋买卖合同了。双方当事人在阮文良律师的鉴证下签订了一式三份的房地产转让合同,合同约定房屋总价为685000元,此价为净价,过户的一切费用都由小马承担。合同签订后小马先支付了定金一万元给张某,张某出具收条,原件交小马,律师处留复印件。此点律师和中介公司做的程序是一样的,但对合同风险律师能防范的更多,中介公司一般只会依照格式合同填写,而律师会从减少纠纷和双方公平的角度考虑合同的方方面面,尽量减少合同不能履行的风险,尽力避免诉讼的发生,确保交易的进行,维护双方当事人的利益。合同签订后是一连串的过户、按揭、贷款、放款手续,最终小马顺利拿到了属于他自己的房产证、土地证等房屋所有权凭证并在银行办理好了按揭手续,张某也顺利从中国农业银行解套,拿到了685000元的卖房款。

在整个过程中,我没有和现金做直接接触,现金由小马当着我的面直接交给张某,银行的解款和放款我更加不可能接触到钱,但不管是现金支付还是通过银行放款每个交钱的过程都是由我在场并实际操作完成。这是另一处律师和中介公司不同的地方。现在很多中介公司都是先将当事人的钱收入自己的口袋,等交易时机成熟了再把钱交给房东,这对买房人来说风险比较大,资金可能会被中介公司卷走或被房东和中介公司联合骗走,中介公司卷款也就发生在这个阶段。其次,如果交易过程中由于律师的过错给当事人造成损失的,当事人可以要求律师承担责任。律师不同于中介公司,中介公司卷钱走人很难监管,但律师是由司法局管理的,律师不会拿自己的执业生命开玩笑,且律师都有执业保险,可以由保险公司来赔偿当事人的损失。总之,律师的参与和审查为整个二手房交易提供了相对安全的氛围,使当事人可以以最直接的方式了解即将购得的房屋权属是否完整无瑕疵。整个过程我们尽量做到了交易的高透明度和高安全度,使当事人可以少做或不做除交易本身以外的事情,提高了整个交易的效率。(浙江正甬律师事务所律师助理:郑波)

 

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