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二手房买卖:买受方如何回避交易风险

时间:2006-09-26 16:10:01 来源:房地产律师网 作者:阮文良 阅读9532次
 

二手房买卖:买受方如何回避交易风险

 

阮文良

 

二手房是现房,由于直观,选择的余地大,每年的成交交量大。但由于其产权的多样性、复杂性及出售方个体的多样性,故交易中存在诸多法律风险,现在此作一介绍,供准备买房者参考。

首先,在准备购买二手房确定价格前必须进行实地查看,这样就可以了解该房目前是否处于出租状态,因法律规定,买卖不破租赁,如果出售的房层处于出租状态,那么,即使购房房层的产权,买受人也不能马上使用。另外,实地查看时可对该小区的配套有一个全面了解,该房子四周是否有操音,油烟等环境污染源,房子是否有存在各类缺陷,因为一旦在成交后才发现以上非隐蔽问题,买受方很难再追究出售方责任,一般应推定购买方在购买时是明知这些情况的。

其次,对房地产的权利状况作一个全面了解,如权属是商品房、房改房、集资房、经济适用房等等中哪一类,因了除了商品房其他房子对进入市场交易都有一定的限制条件;土地使用权是属国有出让、国有划拨、还是集体土地使用权,如是国有划拔各地规定不同,有要求补交土地出让金的,有不要求的土地性质变更而可以过户的,如是集体土地使用权或是宅基地的就要小心了,现对集体土地的使用权控制很严,一般不允许转让。

在了解房屋和土地性质后,可进一步了解该房产权属方面,第一,查产权证是否有共有人,出售方是否产权人本人,如不是本人是否有可以确信的委托书;第二,查房屋是否已被抵押、查封、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效的情况;第三,除了商品房以外的房产,是否已取得上市资格和取得相关权利人、优先购买权人的同意等;四查该地区是否进入拆迁范围等。

确认房屋权属没有问题后,可进入签订合同的阶段。作为买受方,在约定权利义务时首先要防止出售方违约,因在房子没有过户前,买受方往往先付了定金但没有取得房屋产权,相对来说处于被动地位。其次买卖房产涉及的税费很多,由双方各自承担还是由一方承必须约定清楚,不要使用出卖方得净价这种约定,因这种约定往往理解为卖方的所得税和营业税都是买受方承担的,或者在遇政策调整时的税费也是由买受方承担的;第三,合同签订后付给卖方的定金不能超过房款20%的,交首付款与过户的时间最好约定是在同一天,因对于购买方来说,最大的风险是来自付款后房子没有过户,(如出卖方因债务等原因被法院查封,或出卖方企图一房二卖),如过户已被受理,则买受方的风险会小得多。

在订立合同时可同时了解各种水、电、有线电视、物业费等是否交清,同时在合同中约定如何交接。双方的过户行为经交易中心审核受理后,如购买方不是按揭付款的,则交付房屋和付清房款可以在当天同时进行。

最后一个阶段是购买方拿到产权证后,这时法律上产权已经是购买方了,如是按揭付款的,买受方可对各银行的各类贷款的利率优惠点数、合同是否公证、物业是否要求保险等作一比效,选择有利于自己的银行放贷。为了按揭款的安全发放,购方一定要对按揭款如何发放同银行有明确的约定,最好是直接支付给出售方或放入购买方帐户再支付给出售方。

以上过程还是比效复杂的,从安全和节约交易成本角度出发,我们建议购买方最好请律师办理相关的事项。(登载于2006911《宁波日报》第B3民主法制版)

 

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