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农村宅基地换房立法应尽快跟上

时间:2009-03-18 21:54:46 来源:大奖娱乐djpt8-www.djpt8.com-djpt8大奖娱乐官网【点击进入】 作者:肖华 阅读4971次
 

天津将试行农民用宅基地换商品房的办法来建设小城镇。据悉,“宅基地换房”即农民自愿以其宅基地按置换标准换取小城镇的一套住宅。节约下来的农村土地整合出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。(10月12日中国新闻网)

所谓换,应该是对等的。可是按照我国的法律,如《土地法》规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”既然是集体所有,农民就没有所有权,只有使用权。

对只有使用权的集体土地,作为农民是不能擅自买卖和转让的。1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定:分配给社员的宅基地等,社员只有使用权,即不准出租、买卖和擅自转让。

在这种情况下,农民如何拿只有使用权的农村住宅换取“小城镇的一套住宅”?如果不是政府的行为,完全靠市场,这种换几乎是不可能发生的。我想任何一个人不可能去换一个不受法律保护的农民农村住宅。最后农民换回的小城镇的一套住宅也是担惊受怕的,因为农民的农村宅基地不能给他人有所有权,按照对等公平的原则,那么农民得到的小城镇的一套住宅恐怕也很难有所有权。在这种情况下,农民会放心这样的小城镇的一套住宅吗?

恐怕正是由于这些法规的限制阻碍了农村宅基地的流转。这些法规条文的出台在当时可能有很大的积极意义。那时农民流动性不大,农村的住宅农民没有什么多余的,可是随着改革开放三十年发展,农村发生了巨大的变化。农民流动性在增大,许多农民流向城市,农村的住宅出现剩余。据浙江大学房地产研究中心统计,2005年东部地区有5%至10%的农民在城市里购房,大约有1500万户宅基地处于闲置、空巢状态,浪费严重。

把这么多闲置宅基地置换不出来,应当是利国利民的事情。一是可以保护农民的利益。农民可以从置换中把闲置农村资产盘活,得到最大的利益。二是可以节约耕地。1500万户宅基地,如果按照一户半亩来计算,就是增加耕地750万亩。三是明确农村宅基地产权,遇到征用或拆迁时,就可以按完整产权评估,从而确保公平交易。另外有了产权,农民就可以到银行抵押、担保,解决一些农民资金不足的问题。有人算过一笔帐,如果按照全国两亿农户、户均100平方米估算,200亿平方米的房产,按每平方米300元计算,农村房产市场将有六万亿元的市场潜力。如果仅仅按10%的抵押贷款比重,就会吸引6000亿元的贷款进入农村。

目前,许多地方都对农村改革进行了大胆的探索,许多已经触及djpt8大奖娱乐官网政策的边缘。如果我们不对djpt8大奖娱乐官网政策进行与时俱进的改革,就可能阻碍改革的进一步推进。从天津试行农民用宅基地换商品房来看,农村宅基地换房立法应跟上。

 

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