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物业费“诉讼难”沟通不畅是主因

时间:2012-04-17 20:17:55 来源:大奖娱乐djpt8-www.djpt8.com-djpt8大奖娱乐官网【点击进入】 作者:北京市西城区人民法院 阅读3018次
 
物业公司与其把心思花在物业费诉讼上,不如对业主开诚布公,化被动为主动,积极了解业主的各类需求,以服务业主为宗旨,尽其所能满足业主所提出的合理要求。同时,业主也需要体谅物业的难处,共同推进和谐小区建设

  近日有媒体报道,北京市部分住宅小区业主欠缴物业费的情况较为普遍,有的社区连半数物业费也收不上来。甚至有传言认为,由于法院对物业服务案件的收案数量有控制、诉讼时间漫长,使得物业费诉讼成为难题。

  业主拖欠物业费的现象,在一些小区确实存在。为讨物业费,物业公司一般采取民事诉讼的方式,花费了大量的人力、物力、财力,的确有些不堪诉讼之累。然而,看待物业费“诉讼难”,需要辨析现象和本质,消除误解,并尽量消除难题存在的土壤。

  首先,人民法院需要消除公众对物业费“诉讼难”的误解。人民法院并没有对涉及物业服务的案件收案数量有任何控制,相反,在“诉讼爆炸”的背景下,法院受理的物业费案件在成批增长。之所以会有物业费“诉讼难”的认识,可能是大家对人民法院目前的“多元纠纷解决机制”的一种误解,比如有些法院在立案前会采取一些诉前调解措施,如果业主不予配合,人民法院将正常启动立案程序。在司法实践中,除了少数由于物业公司证据不足而败诉,或由于物业服务不达标情节严重而酌减物业费外,人民法院通常情况下都会支持其讨要物业费的合理诉讼请求。

  如果业主仍不给付物业费,案件将进入民事执行阶段。以北京市西城区人民法院为例,2011年共接收物业费民事案件618件,当年有309件物业费案件进入执行阶段。在这些执行案件中,有189件在执行员的督促和劝解下业主主动履行了义务,有45件业主不履行生效法律文书,执行员采取了强制措施,有14件双方达成了和解协议,只有61件由于业主没有财产可供执行,物业未能成功地要回全部的物业费。总体而言,物业公司最终真正没有讨回物业费的比例应该是比较低的。

  其次,从根源上消除物业费纠纷,需要物业和业主之间加强沟通,消除误解。据了解,业主中只有极其少数是真正逃避缴纳物业费的“老赖”,大多数业主不交物业费主要出于对物业服务的不满,他们只是希望通过不交、少交或缓交物业费来倒逼物业提供更完善的服务。这些不满主要表现在物业没有按照合同中的约定提供相应的设施、人员及服务;物业不协助甚至干扰业主成立业主委员会;物业未就相关账目进行公开并作出合理解释;双方就物业所收取的停车费、广告费等收益分配产生纠纷。就大多数物业公司及其工作人员而言,确实为小区建设付出了艰辛努力,双方本应该是相互依存,唇亡齿寒的协作关系,因此物业收费的问题发展到了水火不容、费尽心思相互斗争的境地,根本原因在于双方沟通不畅。

  从纠纷解决的角度而言,物业公司与其把心思花在诉讼上,不如对业主开诚布公,化被动为主动,积极了解业主的各类需求,以服务业主为宗旨,尽其所能满足业主所提出的合理要求。对于客观上不能做到的,可以坦诚地与业主交流沟通,说明原因、记录在案。同时,物业应及时将业主关心的账目及收益明细通过适当的方式予以公布。从业主的角度而言,也需要体谅物业的难处,共同推进和谐小区建设。

 

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